Restnutzungsdauer & Abschreibung bei vermieteten Immobilien – einfach erklärt

Wenn du eine vermietete Immobilie besitzt oder planst, eine zu kaufen, solltest du dich unbedingt mit dem Thema Abschreibung (AfA) und Restnutzungsdauer auseinandersetzen. Warum? Weil du durch die Abschreibung jährlich einen Teil der Anschaffungskosten steuerlich geltend machen kannst – und das kann deine Steuerlast ordentlich senken.

Aber wie funktioniert das genau?

Was ist die Abschreibung (AfA)?

Die Abschreibung oder AfA (Absetzung für Abnutzung) beschreibt die jährliche Wertminderung einer Immobilie. Für vermietete Immobilien kannst du diesen Wert steuerlich ansetzen – allerdings nur den Gebäudewert, nicht das Grundstück.

Standardmäßig gilt:

Für Wohnimmobilien, die nach 1925 gebaut wurden, beträgt die Abschreibung 2 % pro Jahr über eine Nutzungsdauer von 50 Jahren.

Bei älteren Immobilien (vor 1925 gebaut) sind es 2,5 % über 40 Jahre.

Was bedeutet Restnutzungsdauer?

Die Restnutzungsdauer ist der Zeitraum, in dem eine Immobilie voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann – unter der Annahme, dass keine größeren Sanierungen oder Modernisierungen durchgeführt werden. Es geht also um den „Ist-Zustand“ der Immobilie – nicht um mögliche zukünftige Maßnahmen zur Werterhaltung.

Wichtig:

Wenn du eine verkürzte Restnutzungsdauer geltend machen möchtest – z. B. 25 statt 50 Jahre – musst du ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder zertifizierten Sachverständigen vorlegen. Nur dann kann das Finanzamt eine höhere Abschreibung akzeptieren.

Aber Achtung:

Es gibt keine Garantie, dass das Finanzamt das Gutachten anerkennt. Die Entscheidung liegt immer beim zuständigen Finanzamt.

Schnellcheck: So berechnest du eine grobe Restnutzungsdauer

Ein einfacher Richtwert – gilt in der Regel für Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser:

• dient als erste Indikation. Renovierungen etc. fließen in der Detailbetrachtung später mit ein.

Restnutzungsdauer = 80 Jahre – Alter der Immo

Beispiel:

Ein Mehrfamilienhaus, Baujahr 1985 → heute 40 Jahre alt

80-Lebensalter der Immobilie = tatsächlich Restnutzung

→ 80 – 40 = Restnutzungsdauer: 40 Jahre

Was gehört zu den abschreibungsfähigen Anschaffungskosten?

Nicht nur der reine Kaufpreis des Gebäudes zählt, sondern auch anteilige Kaufnebenkosten, soweit sie dem Gebäude zugeordnet werden können. Das erhöht die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung.

Dazu gehören u. a.:

• Notarkosten

• Maklerprovision

• Grundbuchkosten

• Grunderwerbsteuer

• Gutachterkosten beim Kauf

Wichtig:

Da Grund und Boden nicht abgeschrieben werden, müssen die Anschaffungskosten in Grundstücks- und Gebäudeanteil aufgeteilt werden.

Dazu wird häufig die 80-20-Regel angewendet, bei der 80 % der gesamten Anschaffungskosten dem Gebäude und 20 % dem Grundstück zugeordnet werden. In Großstädten oder bei Grundstücken mit hohem Bodenrichtwert kann die Aufteilung auch anteilig mehr Richtung "Boden" tendieren. Man muss es dem Finanzamt plausibel nachweisen.

Beispiel:

Du kaufst eine Wohnung für 150.000 € und hast 15.000 € Nebenkosten.

• Gesamtbetrag: 150.000 € + 15.000 € = 165.000 €

• 80 % des Gesamtbetrags (für das Gebäude): 165.000 € × 80 % = 132.000 € (abgeschreibener Wert des Gebäudes)

• 20 % für das Grundstück (nicht abschreibbar): 165.000 € × 20 % = 33.000 €

Die 132.000 € kannst du dann für die Abschreibung (AfA) ansetzen.

Rechenbeispiele: Wie sich eine verkürzte Restnutzungsdauer auswirken kann

Zur Veranschaulichung zwei praktische Beispiele – mit einem Steuersatz von 42 % (Spitzensteuersatz).

Beispiel 1: Eigentumswohnung – 150.000 € Kaufpreis + 15.000 € Nebenkosten

• Gesamtbetrag: 150.000 € + 15.000 € = 165.000 €

• Gebäudewert (80 %): 165.000 € × 80 % = 132.000 €

Standard-AfA (2 %):

• Abschreibung: 132.000 € × 2 % = 2.640 €

• Steuerersparnis: 2.640 € × 42 % = 1.108,80 € pro Jahr

Verkürzte Nutzungsdauer auf 25 Jahre (4 %):

• Abschreibung: 132.000 € × 4 % = 5.280 €

• Steuerersparnis: 5.280 € × 42 % = 2.211,60 € pro Jahr

Mehr-Ersparnis pro Jahr: 1.102,80 €

Über 10 Jahre: 11.028 € steuerlich gespart

Beispiel 2: Einfamilienhaus – 300.000 € Kaufpreis + 30.000 € Nebenkosten

• Gesamtbetrag: 300.000 € + 30.000 € = 330.000 €

• Gebäudewert (80 %): 330.000 € × 80 % = 264.000 €

Standard-AfA (2 %):

• Abschreibung: 264.000 € × 2 % = 5.280 €

• Steuerersparnis: 5.280 € × 42 % = 2.211,60 € pro Jahr

Verkürzte Nutzungsdauer auf 25 Jahre (4 %):

• Abschreibung: 264.000 € × 4 % = 10.560 €

• Steuerersparnis: 10.560 € × 42 % = 4.429,20 € pro Jahr

Mehr-Ersparnis pro Jahr: 2.217,60 €

Über 10 Jahre: 22.176 € steuerlich gespart

Tabelle: Abschreibungssätze nach Restnutzungsdauer

Restnutzungsdauer	Abschreibungssatz
50 Jahre	2,0 %
40 Jahre	2,5 %
33 Jahre	3,0 %
25 Jahre	4,0 %
20 Jahre	5,0 %

Wichtig: Diese höheren Abschreibungen sind nicht automatisch zulässig. Sie müssen durch ein Gutachten belegt und vom Finanzamt genehmigt werden.

Fazit & rechtlicher Hinweis

Gerade bei älteren Immobilien kann sich ein Blick auf die tatsächliche Restnutzungsdauer lohnen. Mit einem Gutachten und etwas Vorbereitung lässt sich die jährliche Abschreibung oft deutlich erhöhen – und damit auch deine Steuerersparnis.

Aber ganz wichtig:

Ich teile hier nur meine eigenen Erfahrungen. Ich bin kein Steuerberater und darf auch keine steuerliche Beratung leisten. Für eine individuelle und rechtssichere Bewertung solltest du dich an einen Steuerberater oder einen zertifizierten Sachverständigen wenden.

Ich übernehme keine Haftung für steuerliche oder rechtliche Entscheidungen, die du auf Grundlage dieses Beitrags triffst.

Wenn du Fragen hast oder Unterstützung brauchst – z. B. bei der Einschätzung der Restnutzungsdauer oder bei der Suche nach einem Gutachter – melde dich gern bei mir!